اصلاح مسکن بیشتر از فاجعه است

در اعماق قفل های همه گیر ، برخی از قیمت مسکن و انفجار وام مسکن در مقیاس بحران مالی 2007-2009 می ترسیدند. در آن زمان ، من نوشتم که اینگونه نخواهد بود. امروز با توجه به قیمت خانه از مارس 2020 بیش از 35 درصد و فدرال رزرو ایالات متحده در مورد تورم جنگ ، ترس از یک مسکن و آخرالزمان وام مسکن در حال ظهور است. به نظر من ، در حالی که ممکن است قیمت مسکن در برخی مناطق 10 ٪ یا بیشتر عقب بماند ، سقوط در سراسر کشور در مقیاس بحران مالی بسیار بعید است.

قیمت خانه به سه استاد پاسخ می دهد: عرضه ، تقاضا و قیمت مناسب. با مقایسه پرادمی با وحشت پس از تغذیه ، من هنوز سواران آخرالزمان مسکن را مشاهده نکرده ام.

با ورود به همه گیر ، عرضه کم بود ، تقاضا برای نیروهای قدرتمند جمعیتی افزایش می یافت (هزاره ها برای تشکیل خانواده به سن نخست می روند) ، و قیمت آن به لطف نرخ وام های تاریخی پایین ، بسیار زیاد بود.

امروزه با تورم بالاترین در 40 سال ، فدرال رزرو نرخ بهره را با سرعتی که از دهه 1990 دیده نمی شود ، افزایش می دهد. هفته گذشته نرخ وام بیش از حد دو برابر شده است تا نزدیک به 6 ٪ ، سطحی که طی بیش از 13 سال دیده نمی شود.

نرخ بهره بالاتر و قیمت خانه در سال 2020 به یک پیشانی مقرون به صرفه تبدیل شده است. پرداخت وام به عنوان درصد درآمد متوسط از سال 2005 به بالاترین سطح رسیده است.

به نظر می رسد که اگر این سرنوشت ها به اندازه کافی بد نبودند ، احتمالاً بازار مسکن در سال 2023 به رکود اقتصادی می رود. اگر چنین باشد ، افزایش بیکاری منجر به کاهش تقاضای نزدیک مدت می شود و اگر ضرر شغلی را مجبور کند باعث شود افراد را مجبور کنندخانه ها را بفروشید یا وارد سلب مالکیت شوید.

رکود اقتصادی یا نه ، فعالیت مسکن به وضوح در حال کند شدن است. در ماه مه ، فروش خانه موجود 3. 4 ٪ ، مجوز ساخت و ساز 7. 0 ٪ ، از ماه قبل کاهش یافته است. برنامه های خرید وام مسکن نیز بسیار پایین تر از سطح سال گذشته است. فروش جدید خانه در ماه مه 10. 7 ٪ افزایش یافته است اما انتظار می رود با افزایش نرخ افزایش تقاضای مسکن کاهش یابد.

آیا این خوانش ها می توانند تصحیح قیمت های منطقه ای آشکار به ترتیب 10 ٪ یا بیشتر داشته باشند؟قطعا. با این حال ، به نظر من ، عقب ماندن عمیق تر در سطح سراسر کشور بعید است.

عرضه خانه ها نزدیک به پایین ترین حد تاریخی باقی می ماند و موجودی موجود برای فروش تنها 1. 16 میلیون و مسکن از 1. 55 میلیون شروع می شود. این کمبود را با بیش از یک دهه کم‌ساختی نسبت به رشد جمعیت و تقاضای جمعیتی هزاره‌ها، که دومین نسل بزرگ از زمان ظهور بیبی‌بوم است، ترکیب کنید. نتیجه: کمبود مسکن برای خرید و اجاره.

برای در نظر گرفتن مسائل، موجودی خانه های موجود قبل از بحران مالی به 3. 89 میلیون در سال 2007 رسید و شروع مسکن 1. 18 میلیون بود. با این معیارها، حدود 3 میلیون خانه دیگر در بازار وارد شده بودند که وارد یکی از بدترین رکودهای اقتصادی از پایان جنگ جهانی دوم شدند که منجر به نرخ بیکاری 10 درصدی و 2 میلیون سلب مالکیت در بازار شد. جمعیت شناسی نیز در آن زمان رو به وخامت بود. ضرب المثل طوفان کامل بود. عرضه بسیار زیاد، تقاضا بسیار کم.

در واقع، یکی از محرک های اصلی سقوط قیمت ها در طول بحران مالی و پس از آن، موج سلب حق مالکیت بود. این سونامی عرضه باعث افزایش تقاضا شد. برای سال‌ها پس از آن، حتی ترکیب مقرون به صرفه نرخ‌های پایین وام مسکن و قیمت‌های پایین نمی‌توانست قیمت‌ها را بالا ببرد. عرضه خیلی زیاد بود.

در آن زمان، برخی از وام گیرندگان به چیزی تبدیل شدند که در صنعت وام مسکن به عنوان «نقص‌کننده‌های استراتژیک» شناخته می‌شد. از آنجایی که بسیاری از آنها پولی برای خانه های خود صرف نکردند یا به دلیل غرق شدن اموالشان در زیر آب، تصمیمی پولی گرفتند که پرداخت وام مسکن خود را متوقف کنند. در بسیاری از موارد، آن‌ها می‌توانستند از خانه خارج شوند و با نصف پرداخت وام مسکن خود، مکان مجاور را اجاره کنند.

اما در سال های پس از آن، استانداردهای پذیره نویسی به طور چشمگیری بهبود یافت. اکنون اکثر وام های مسکن دارای پیش پرداخت اجباری هستند. علاوه بر این، با گذشت زمان، وام گیرندگان اصل پول را پرداخت کردند. به موازات آن، از حدود سال 2012، قیمت مسکن به طور پیوسته شروع به افزایش کرد و طی دو سال گذشته با نرخ های دو رقمی شتاب گرفت. امروز، سهام خانه در سراسر کشور به 27. 7 تریلیون دلار می رسد که بالاترین سطح ثبت شده آن در تاریخ است. وام گیرندگان از سهام خود دور نمی شوند. حتی در بطن بحران مالی، وام گیرندگانی که دارای سهام بیشتری در خانه‌های خود بودند که وارد آن رکود می‌شدند، نرخ‌های نکول پایین‌تری نسبت به وام‌گیرندگانی که در اوج یا نزدیک به اوج با پول کم یا بدون کاهش خرید کرده بودند، نشان دادند.

افزایش نرخ بیکاری می تواند برخی از صاحبان خانه را به فروش برساند و عرضه را افزایش دهد. اما مکانیسم دیگری وجود دارد که می تواند به وام گیرندگان در دوران سخت اقتصادی در خانه های خود بماند. برنامه های تحمل در سراسر کشور در طول بیماری همه گیر به وام گیرندگان اجازه می داد تا پرداخت ها را از دست بدهند ، در خانه های خود باقی بمانند و سپس پس از مدت زمانی خاص با پرداخت های از دست رفته ، به پرداخت وام های خود بازگردند. سلب حق اقامه دعوی در واقع به دلیل این برنامه ها کاهش یافته است. در صورت استرس اقتصادی ، من انتظار دارم که این برنامه های تحمل دوباره فعال شود و به آمریکایی ها در خانه های خود کمک می کند و از ورود به بازار سلب مالکیت می شود.

صاحبان خانه نباید از دیدن کندی در فعالیت مسکن و افت قیمت خانه شگفت زده شوند. مناطقی که درآمد متوسط برای حفظ قیمت متوسط خانه ندارند ، بیشترین خطر را دارند. اما به نظر نمی رسد که یک فروپاشی در سراسر کشور به لطف تصویر عرضه و تغییرات مثبت در اکوسیستم وام مسکن طی یک دهه گذشته در کارت ها باشد.

تفسیرهای مهمان مانند این توسط نویسندگان خارج از اتاق خبر بارون و MarketWatch نوشته شده است. آنها منعکس کننده دیدگاه و نظرات نویسندگان هستند. پیشنهادهای تفسیر و سایر بازخورد را به آدرس@barrons. com ارسال کنید.