آیا چشم انداز بازده عالی است که همه سرمایه گذاران را به خود جلب می کند؟هنگامی که سرمایه گذاری املاک و مستغلات است ، این مطمئناً یک عامل مهم است ، اما به دور از داستان کامل است. مانند سایر تصمیمات مهم زندگی ، مردم با مجموعه نیازها و خواسته های منحصر به فرد خود وارد معاملات املاک و مستغلات می شوند. در اینجا برخی از مهمترین عوامل رانندگی معاملات جهانی امروز وجود دارد.
1. ویزاهای سرمایه گذاری
سرمایه گذاران جهانی غالباً هنگام انتخاب مقصد برای پول خود به دنبال بیش از یک وسیله نقلیه سرمایه گذاری هستند. حق اقامت و سفر در یک کشور برای دوره های طولانی یک انگیزه قدرتمند برای افراد خاص است. بسیاری از کشورها این موضوع را به رسمیت می شناسند و برنامه های ویزا ایجاد کرده اند که مزایای دیگری را برای خارجی هایی که در املاک یا مشاغل در کشورهای خود سرمایه گذاری می کنند ، ارائه می دهند.
ویزای EB-5
بسیاری از سرمایه گذاران متولد خارجی دوست دارند برای مدت طولانی در ایالات متحده زندگی و سفر کنند ، اما به دلیل محدودیت ویزا نمی توانند. ویزای EB-5 ابزاری قدرتمند برای جذب کارآفرینان و سرمایه گذاران متولد خارجی است که به دنبال مسیری سریع به سمت شهروندی ایالات متحده و توانایی زندگی در اینجا به صورت دائمی مشروط هستند.
تمرکز اصلی برنامه ایجاد شغل است. افراد متولد خارجی که می توانند 1 میلیون دلار سرمایه گذاری کنند ، یا در برخی موارد 500000 دلار در شرکتهای تجاری که حداقل 10 شغل آمریکایی در طی دو سال ایجاد می کنند ، می توانند کارت سبز دریافت کنند. علاوه بر ایجاد شغل ، این برنامه از بازار املاک و مستغلات ایالات متحده بهره می برد زیرا دارندگان کارت EB-5 باید یک اقامتگاه ایالات متحده را حفظ کنند.(برای اطلاعات بیشتر در مورد EB-5 ، شماره آوریل 2011 از دیدگاه های جهانی را مرور کنید.)
ویزای سرمایه گذاری در کشورهای دیگر
بسیاری از کشورهای دیگر ویزایی را نیز ارائه می دهند که برای سرمایه گذاران بین المللی طراحی شده اند. برخی از برنامه ها برای جذب انواع خاصی از سرمایه گذاران ، به عنوان مثال کارآفرینان ساختار یافته اند ، در حالی که برخی دیگر به دنبال گردش پول به بخش هایی هستند که دولت بیشتر می خواهد تشویق کند. کشورها ممکن است متقاضیان را ملزم به پاسخگویی به ارزش خالص کنند ، دیگران به استانداردهای خاصی از مهارت زبان و تجربه مدیریت نیاز دارند.
یک انگیزه به ویژه جذاب در بسیاری از کشورهای منطقه یورو ، امکان سفر آزادانه در منطقه شینگن است که در سال 1995 با توافق نامه امضا شده در شینگن ، لوکزامبورگ ایجاد شده است. بیست و شش کشور اتحادیه اروپا به عنوان یک کشور واحد برای اهداف مسافرتی بین المللی فعالیت می کنند و مرزهای مشترکی را ایجاد می کنند. از کشورهای منطقه یورو ، فقط ایالات متحده و ایرلند از توافق خودداری کرده اند.
- اقامت 3 ساله
- بدون حقوق شینگن
- اقامت 5 ساله
- بدون حقوق شینگن
- اقامت 5 ساله
- کار و سفر در منطقه شینگن
- اقامت 4 ساله
- پس از صدور ویزا باید دو سال در استرالیا اقامت داشته باشید
چندین کشور اروپایی که به دنبال سرمایه گذاری بین المللی در بازارهای رکود املاک خود هستند، از حقوق خود تحت توافقنامه شینگن برای جذب سرمایه های جهانی استفاده کرده اند. به عنوان مثال، لتونی، اسپانیا و پرتغال، یا در حال اعلام برنامه هایی هستند که حداقل سرمایه گذاری در املاک مسکونی را برای دستیابی به ویزای خوب در سراسر منطقه شنگن دیکته می کند.
سایر کشورها در ازای مزایای کمتر، الزامات بالاتری را حفظ می کنند. به عنوان مثال، برای دریافت ویزای ایرلند، باید در یک پروژه عمومی که به نفع هنر، ورزش، بهداشت یا آموزش است، مشارکت کنید. یا در یک تجارت جدید یا موجود ایرلندی سرمایه گذاری کنید. یا سرمایه گذاری در اوراق قرضه مهاجر پنج ساله کم بازده؛یا در ملک مسکونی و اوراق قرضه دولتی. با این حال، از آنجایی که ایرلند بخشی از معاهده شینگن نیست، ویزای آن فقط سفر به ایرلند و بریتانیا را ارائه می دهد.
برنامه ویزای سرمایه گذار استرالیا بیشتر شبیه به مدل ایالات متحده است. در ازای سرمایه گذاری قابل توجه در رشد اقتصادی کشور، سرمایه گذاران اقامت می گیرند تا بتوانند از سبک زندگی و کیفیت زندگی استرالیایی لذت ببرند.
2. بازگشت سرمایه
بیشتر سرمایه گذاران انتظار دارند بابت پولی که متعهد می شوند به سطحی از بازده دست یابند. برای برخی، درک بیشترین بازده برای اولویت ریسک، محرک اصلی خرید است. بازارهای سراسر جهان گزینه های زیادی را ارائه می دهند.
خریداران مبتنی بر ROI اغلب به دنبال فرصت‌هایی در املاک مسکونی هستند که می‌توانند در تمام طول سال اجاره کنند، از جمله خانه‌های خانوادگی، آپارتمان‌ها و خانه‌های شهری. آنها ممکن است به املاک در بازارهای مضطرب علاقه مند باشند که در بازه های زمانی کوتاه مدت یا میان مدت قدردانی می کنند. فضای اداری تجاری یا خرده فروشی در مناطق شهری گرم یا رو به رشد می تواند بازدهی عالی داشته باشد. هتل ها و رستوران ها ممکن است برای سرمایه گذارانی که جیب های عمیق تری دارند جذب کنند.
برای مثال، کامبوج شاهد افزایش چشمگیر سرمایه گذاری مستقیم خارجی بوده است. در واقع، سال گذشته کامبوج بیشتر از چین به ازای هر نفر FDI دریافت کرد. با افزایش دستمزدهای چین و کاهش نیروی کار به دلیل سیاست «یک فرزند»، شرکتهای چند ملیتی برای کاهش هزینه‌های نیروی کار، تولید را به سمت جنوب سوق داده‌اند. مردم دلتای مکونگ با افزایش اشتغال از فقر خارج می شوند.
هرب جانکه ، وکیل املاک و مستغلات و کارگزار با گروه املاک و مستغلات چین یونایتد که در حال دیدن شرکت های بزرگ در مرکز شهر است ، گفت: "پنوم پن در حال حاضر داغ است."پیش بینی تولید ناخالص داخلی کامبوج ، انتظار می رود در سال 2013 7. 2 درصد رشد کند و ورود سرمایه گذاران خارجی در مرکز دفتر شهر عرضه و تقاضا را هدایت می کند. بیشتر فضای شهر درجه C بوده است ، اما توسعه دهندگان در حال افزایش فضای درجه B هستند و به زودی خواص درجه یک را معرفی می کنند.
قدردانی و پتانسیل درآمد تنها عواملی نیست که ROI تعیین می کنند. نرخ ارز بسته به اینکه ارزها بین خریدار و فروشنده و قدرت یک ارز در مقابل دیگری مبادله می شود ، می تواند بازده مورد انتظار را تا حد زیادی تحت تأثیر قرار دهد. در ترکیه ، معامله در ارزهای متعدد مانند یورو ، دلار ، پوند یا لیر ترکیه معمول است. خریداران و فروشندگان موافقت می کنند به جای اینکه به یک مجموعه از نرخ ارز گره خورده باشند ، با یک ارز متقابل سودمند معامله کنند.
البته محیط مالیاتی نیز به شدت در محاسبه ROI مورد انتظار بازی می کند. مالیات بر درآمد ، درآمد و املاک و همچنین هزینه بازگشت وجوه به کشور خریدار می تواند به عنوان مثال ، لتونی را جذاب تر از ایالات متحده کند.
3. آموزش عالی
خریداران ثروتمند ممکن است تصمیم بگیرند در مناطقی که دوست دارند فرزندانشان به مدرسه بروند سرمایه گذاری کنند. به عنوان مثال ، خرید یک خانه یا یک کاندو برای چهار سال یا بیشتر در بازار افسرده آمریکا می تواند یک حرکت هوشمندانه برای والدین یک دانشجوی بین المللی باشد. آنها ممکن است در هزینه های شبانه روزی صرفه جویی کنند و در عین حال انتظار ارزش این ملک را نیز داشته باشند.
"ایالات متحده آمریکادانشگاه ها و دانشکده ها در بین بهترین های جهان در نظر گرفته می شوند. ""علاوه بر این ، ضعف فعلی دلار ممکن است مدارس در ایالات متحده را برای برخی از خریداران جذاب تر کند."
با این حال ، قیمت حتی ممکن است مورد توجه افراد با ارزش خالص بالا (HNWIS) نباشد. خانواده هایی که دارای چندین نسل از ثروت هستند ممکن است یک مدرسه را بر اساس سنت خانواده ترجیح دهند. وضعیت عامل دیگری است. HNWIS ممکن است بخواهد پسران یا دخترانشان در یکی از معتبرترین دانشگاه های جهان شرکت کنند تا بتوانند ارتباطات خود را در ردیف های بالای جامعه بین المللی برقرار کنند.(برای اطلاعات بیشتر در مورد سرمایه گذاری بین المللی در مناطق دانشگاه ، برای شماره آگوست 2013 از دیدگاه های جهانی مراقب باشید.)
4. کیفیت زندگی
عواملی که زندگی را لذت‌بخش‌تر، ایمن‌تر و پایدارتر می‌کنند، می‌توانند انگیزه‌های اصلی برای انتخاب یک مقصد بین‌المللی، به ویژه در مراحل خاصی از زندگی باشند. به عنوان مثال، خانواده های طبقه متوسط که به دنبال خانه های تعطیل و دوم هستند ممکن است به دلیل آب و هوا، نزدیکی به سواحل زیبا، در دسترس بودن خرید، سرگرمی ها و رستوران ها، هزینه زندگی، محیطی تمیز و نرخ پایین جرم و جنایت باشد.
روسیه اکنون دارای طبقه متوسط گسترده ای است که در املاک بین المللی سرمایه گذاری می کنند. افزایش درآمد شخصی و وام‌های مصرفی و وام‌های مسکن تازه در دسترس گروهی از خریداران را ایجاد کرده است که در حال حاضر اکثر معاملات سرمایه‌گذاری خارجی روسیه را تشکیل می‌دهند (البته نه کل مبلغ سرمایه‌گذاری شده).
طبقه متوسط روسیه در درجه اول به اقامتگاه های تعطیلات برای استفاده خانوادگی علاقه مند بوده است. در ترکیه، اسپانیا، لتونی و بلغارستان آپارتمان هایی از 150000 دلار تا 500000 دلار خریداری می کنند و بسیاری از بانک های محلی به دنبال اعتبار هستند. کیفیت زندگی عامل اصلی تصمیم گیری برای خرید در خارج از کشور است. خریداران روسی اغلب به دنبال آب و هوای خوب، تعطیلات یا مکان‌های ساحلی، نرخ جرم پایین و محیط‌های آرام هستند که ممکن است بعداً بازنشسته شوند.
انگیزه بازنشستگان در سراسر جهان عوامل کیفیت زندگی است. آنها ممکن است به دنبال مکانی با آب و هوای خوب، خدمات و حمل و نقل برای افراد مسن، هزینه معقول زندگی، تفریح مناسب برای سبک زندگی کمتر فعال، املاک ایمن و مطمئن و در دسترس بودن مراقبت های بهداشتی باشند. لیندا نیل، ABR، PIC، رابط رئیس جمهور با مکزیک و یکی از بنیانگذاران اولین ارائه‌دهنده امانی مکزیک، The Settlement، می‌گوید: «هزینه‌های پزشکی در ایالات متحده، بازنشستگان را به مکزیک سوق می‌دهد، جایی که می‌توانند بیمارستان‌های عالی و خدمات پزشکی با کیفیت را با قیمت‌های مقرون‌به‌صرفه پیدا کنند. Company® در میچوآکان، مکزیک.
5. وضعیت
اعتبار مکان و/یا اندازه ملک ممکن است برای برخی از خریداران مهمتر از ROI باشد. به خصوص در مورد اقامتگاه های لوکس، خریداران بین المللی بخش قابل توجهی از بازار را تشکیل می دهند.
املاک در نیویورک و لندن مواردی را ارائه می دهند. گران‌ترین ملک فروخته شده در نیویورک در سال گذشته به یک خریدار بین‌المللی به قیمت تمام شده 88 میلیون دلاری رسید. بالاترین قیمت لندن با 121 میلیون دلار بالاتر از نیویورک است که توسط یک خریدار خارجی نیز پرداخت شده است.
خواص غنائم در شهرهای بزرگ بین المللی حتی در شرایطی که سایر قسمت های آن بازارها با ارزش قرار می گیرند ، همچنان در حال افزایش است. بازار املاک و مستغلات مسکونی لوکس روندهایی را در بازار کالاهای لوکس دنبال کرده است ، که از رکود جهانی که عمدتاً ناخوشایند و به ارتفاعات جدید رسیده است ، پدید آمده است.
تقاضای شدیدی برای و کمبود موجودی بالا در جذاب ترین شهرهای بین المللی وجود دارد که بزرگترین آنها در چهارراه سرمایه ، فناوری و فرهنگ قرار دارند. HNWI ها در این مکان ها برای اهداف فرهنگی و اوقات فراغت خریداری می کنند ، نه قدردانی از زمان فروش این ملک.
وضعیت با قیمت مناسب بسیار زیاد در اوایل دهه 2000 ، برنامه های مالکیت کسری در سال 2007 به اوج 2. 3 میلیارد دلار رسید اما با رکود اقتصادی سخت شد. از آن زمان سرمایه گذاری به انتهای بازار به سمت مالکیت لوکس و توچال مهاجرت کرده است.
برای یک سرمایه گذاری نسبتاً کوچک ، یک خریدار عنوان را به بخشی از مالکیت در یک هتل لوکس ، توچال یا توسعه برای یک زمان ثابت خریداری می کند. خریدار صاحب بخشی از شرکتی است که مالک این ملک است. طبق توافق نامه مالکیت کسری ، سرمایه گذاران همچنین می توانند سالانه از ملک برای تعطیلات استفاده کنند ، سهم خود را از زمان اجاره دهند و می توانند سهم خود از مالکیت خود را در هر زمان بفروشند.
رابین باراسفورد از بارراسفورد و پرنده در سراسر جهان می گوید: "این یک مفهوم متفاوت از یک زمان است.""خریدار در واقع خرید و عنوانی را برای آجر و ملات خریداری می کند. آنها حق اقامت در یک ملک را برای مدت زمان ثابت در طی چند سال معینی خریداری نمی کنند. "
درک انگیزه های سرمایه گذار بین المللی ، از جمله این و سایر عوامل ، یکی از راه های نمایندگان دارای مجوز بین المللی دارایی بین المللی (CIPS) است که خود را در صحنه جهانی متمایز می کند. از آنجا که سرمایه گذاری های بین المللی از تعداد بیشتری از مردم و بیشتر کشورها به املاک جهانی در سراسر جهان منتقل می شوند ، عوامل جهانی به طور فزاینده ای احتمالاً یک قطعه املاک و مستغلات را در جایی از جهان کشف می کنند که ممکن است برای مشتری آینده مناسب باشد.
اطلاعات بیشتر در مورد ویزاهای سرمایه گذاری
گروه جهانی املاک و مستغلات چین یکی از شرکای استراتژیک NAR است که در چین فعالیت می کند. وب سایت آنها (caiyoujuj. com) شامل مجموعه ای از برنامه های ویزای سرمایه گذار در سراسر جهان است. برای مشاهده جزئیات برای 12 کشور مختلف ، روی برگه سرمایه گذاری و اطلاعات مهاجرت در خارج از کشور کلیک کنید.
توجه: اطلاعات موجود در این صفحه ممکن است جاری نباشد. بایگانی مجموعه ای از محتوا است که قبلاً در یک یا چند ویژگی وب NAR منتشر شده است. صفحات بایگانی به روز نمی شوند و ممکن است دیگر دقیق نباشند. کاربران باید به طور مستقل صحت و ارز اطلاعات موجود در اینجا را تأیید کنند. انجمن ملی Realtors® تمام مسئولیت های مربوط به هرگونه ضرر یا آسیب ناشی از استفاده از اطلاعات یا داده های موجود در این صفحه را رد می کند.
