توجه به سرمایه گذاری غیرمستقیم املاک و مستغلات

صندوق های بازنشستگی سوئیس به طور فزاینده ای به سرمایه گذاری غیرمستقیم در املاک بین المللی روی می آورند. آندریاس دیک، مدیر پورتفولیو در بنیاد سرمایه گذاری AFIAA، در مورد مزایای رویکردها و فرصت های چند مدیر در خارج از کشور صحبت می کند.

سرمایه گذاران نهادی املاک و مستغلات در سوئیس با رکود درآمد اجاره و کاهش بازده اولیه مواجه هستند. جایگزین ها در بازارهای جهانی املاک و مستغلات چقدر جذاب و پایدار هستند؟

امروزه، بسیاری از سرمایه گذاران نهادی تنها می توانند تخصیص املاک و مستغلات محلی خود را از طریق فرآیندهای مناقصه بسیار رقابتی گسترش دهند. بازده بالا در بسیاری از مکان ها به زیر دو درصد کاهش می یابد، که منجر به ریسک قابل توجهی بالاتر می شود و از بازده پرتفوی عقب می ماند. نگاهی به تصویر بزرگتر قطعا ارزشش را دارد.

کدام مزیت ها را در تصویر بزرگتر درک می کنید؟

اول از همه، تعدادی از بازارهای بین المللی املاک و مستغلات تنوع جغرافیایی را ارائه می دهند و از همبستگی کم بین مناطق و کشورها سود می برند. این امر بازدهی پایدار مستقل از چرخه املاک را تضمین می کند و پایه ای محکم برای یک سبد متوازن ایجاد می کند. تنوع در خارج از کشور نباید منحصراً با تولید بازدهی بالاتر نسبت به بازار داخلی همراه باشد. در واقع، از منظر مدیریت ریسک در نظر گرفته شده، بیشتر باید با حذف مقدار مشخصی از نوسانات از سبد سرمایه گذاری همراه باشد.

آندریاس دیک، مدیر پورتفولیو و مسئول سرمایه گذاری های غیرمستقیم املاک در بنیاد سرمایه گذاری AFIAA.

وقتی نوبت به سرمایه‌گذاری‌های املاک و مستغلات صندوق‌های بازنشستگی می‌رسد، اختلاف بازدهی بین اوراق قرضه دولتی بدون ریسک و بازده فعلی از درآمد اجاره نقش اصلی را بازی می‌کند. این گسترش به چه صورت است؟

سرمایه گذاران دوست دارند ریسک های سرمایه گذاری خود را جبران کنند. در نتیجه محیط نرخ بهره منفی مداوم که از زمان بحران مالی ادامه داشته است، این اسپرد به طور قابل توجهی در سوئیس افزایش یافته است. این امر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را جذاب تر کرده است. با این حال، عرضه محدود است و نمی تواند تقاضای رو به رشد را برآورده کند. ما می دانیم که این به چه معناست: قیمت ها بالا می روند و بازده کاهش می یابد. نرخ بهره اوراق قرضه ده ساله دولت سوئیس از ابتدای سال به طور پیوسته در حال افزایش بوده است و این سوال را به وجود می آورد که آیا حق بیمه های ریسک فعلی در املاک سوئیس همچنان جذاب در نظر گرفته می شود، به ویژه در مورد املاک در مکان های پیرامونی.

اسپرد بازده برای سرمایه گذاری در املاک بین المللی چگونه است؟

اسپرد بازده بین بازارهای اصلی بین المللی املاک و مستغلات و اوراق قرضه دولتی 10 ساله مربوطه نشان می دهد که حق بیمه ریسک در برخی بازارها بسیار سودآور است، اگرچه بازارها از این نظر به طور قابل توجهی واگرا هستند. این روزها همچنین شاهد ارزش‌گذاری بالای بازار برای املاک خارجی، به‌ویژه آنهایی که در مکان‌های مرکزی در نقاط مهم اقتصادی قرار دارند، هستیم.

"صندوق های غیر فهرست شده امکان تنوع بیشتر در بین بخش ها، مناطق و مدیران صندوق را فراهم می کند."

هنگام سرمایه گذاری در خارج از کشور، آیا قرار گرفتن در معرض مستقیم یا غیرمستقیم انتخاب واضحی است؟

روش های مختلفی برای ایجاد قرار گرفتن در معرض سرمایه گذاری در املاک و مستغلات وجود دارد. در حالی که هیچ کس "رویکرد درست" وجود ندارد ، روش های مختلفی وجود دارد که اهداف مختلف را پوشش می دهد. این روش ها می تواند بسیار متفاوت از یک سرمایه گذار به دیگری باشد. امروز ، اکثر سرمایه گذاری های املاک و مستغلات هنوز مستقیماً برگزار می شود. در حالی که این رویکرد کنترل بالایی از کنترل را ارائه می دهد ، همچنین مستلزم ریسک خوشه ای و نقدینگی نسبتاً کم است.

مزایای سرمایه گذاری های غیرمستقیم چیست؟

وجوه غیر لیست شده ، که امکان تنوع بیشتر-در بخش ها ، مناطق و مدیران صندوق را فراهم می آورد-در سالهای اخیر نقش فزاینده ای را ایفا کرده اند. با این حال ، اثرات همبستگی چشمگیر یا گاهی منفی بین املاک و مستغلات و سایر کلاسهای دارایی می تواند از طریق یک راه حل چند مدیر قابل دستیابی باشد. و همچنین تخصص محلی و درک کاملی از اقتصادهای اساسی ، ایجاد یک سبد جهانی املاک و مستغلات همچنین به یک شبکه محلی مستقر نیاز دارد که می تواند دسترسی به فرصت های جذاب سرمایه گذاری را فراهم کند.

چگونه متنوع سازی را به طور خاص اجرا می کنید؟

نمونه کارها غیرمستقیم متنوع AFIAA ، که بر روی سرمایه گذاری های غیرمستقیم متمرکز است ، تنوع را نه تنها در کشورهای مختلف و چرخه های دارایی بلکه به ویژه از طریق تمایز با توجه به انواع استفاده دنبال می کند. از این نظر ، ما همچنان از روند دور از خرده فروشی آجرها و ملات به سمت تجارت الکترونیکی بهره مند می شویم ، جایی که تقاضای بلند مدت برای مراکز لجستیک مناسب و امکانات توزیع خرد را در آینده پیش بینی می کنیم. ما همچنین فرصت هایی را در بخش های جدید اقتصاد ، به عنوان مثال خود ذخیره سازی ، علوم زندگی ، مسکن دانشجویی و بخش دفتر پزشکی ایالات متحده مشاهده می کنیم.

"بخش مراقبت های بهداشتی در کلاه ایالات متحده اکنون چندین سال از عملکرد قوی خود ایستادگی کرده است."

چه جالب در مورد بخش دفتر پزشکی ایالات متحده است؟

این صنعت از روندهای ساختاری بلند مدت ، مانند جمعیت سالخورده و تغییر در مراقبت از بیمار بهره می برد. بهداشت و درمان هنوز بزرگترین بخش صنعت در ایالات متحده است و نزدیک به 20 ٪ تولید ناخالص داخلی را تشکیل می دهد. چندین سال است که این بخش از نظر رشد اجاره ، نرخ خالی پایین و وفاداری مستاجر بالا به دلیل عملکرد شدید خود ایستادگی کرده است. روند کلی در بازار مراقبت های بهداشتی ایالات متحده از تمرکز بستری به یک مدل سرپایی مقرون به صرفه تر و راحت تر تغییر می کند. این انتقال توسط همه گیر تسریع شده است. فناوری همچنین به تغییر کمک کرده است و به خدماتی که قبلاً محدود به بیمارستانها در ساختمانهای سرپایی داده می شدند ، اجازه می دهد.

ما اغلب می شنویم که ریسک ارز مانعی برای سرمایه گذاری های بین المللی است. چگونه می توان به این موضوع رسیدگی کرد؟

مشابه سایر کلاسهای دارایی که در سطح بین المللی سرمایه گذاری می کنند ، سرمایه گذاری جهانی املاک و مستغلات نیز به سرمایه گذاران نیاز دارد تا توجه ویژه ای به ریسک ارزی داشته باشند. اگر می خواهید از کل بازدهی که به طور مؤثر توسط سرمایه گذاری خود ایجاد می شود بهره مند شوید ، توصیه می شود ارزها را در سطح وسیله نقلیه سرمایه گذاری یا در سطح کل نمونه کارها محافظت کنید. در هنگام انتخاب وسیله نقلیه سرمایه گذاری ، از این رو مهم است که اطمینان حاصل شود که کلاس های سهم مربوطه در برابر فرانک سوئیس محافظت می شوند. عدم انجام این کار ممکن است منجر به رقیق عملکرد در سطح سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در صورت تحولات نامطلوب ارز شود.

هنگام انتخاب وسیله نقلیه سرمایه گذاری ، چه جنبه های دیگری را باید در نظر گرفت؟

یک بنیاد سرمایه گذاری سوئیس دو مزیت مزایای کارمندان سوئیسی را ارائه می دهد: سرمایه گذاران همان علایق را نشان می دهند و بنیاد یک ساختار سرمایه گذاری محاکمه شده و آزمایش شده طبق قانون سوئیس است. هنگام انتخاب وسیله نقلیه سرمایه گذاری ، اطمینان حاصل می شود که ساختار مالیاتی آن برای صندوق های بازنشستگی سوئیس سودمند است. از این نظر ، بنیادهای سرمایه گذاری سوئیس به نمایندگی از صندوق های بازنشستگی سوئیس نیز به اصطلاح "مسدود کننده تشکیل پرونده" عمل می کنند. این بدان معنی است که صندوق های بازنشستگی مشمول گزارش های فردی و اعلامیه مالیاتی توسط مقامات مالیاتی مربوطه در کشور صندوق هدف نیستند. در عوض ، چنین الزاماتی ، در صورت وجود ، توسط بنیاد سرمایه گذاری برآورده می شود. یکی دیگر از محرکهای موفقیت ، یک رویکرد چند مدیر خوب برای انتخاب وجوه هدف اصلی است که بر اساس اصل در کلاس است.

آیا به سرمایه گذاری بین المللی املاک و مستغلات علاقه دارید؟

ما صندوق های بازنشستگی سوئیس را هم سرمایه گذاری مستقیم و چه غیرمستقیم بین المللی املاک و مستغلات ارائه می دهیم. برای سرمایه گذاری مستقیم ، گروه سرمایه گذاری جهانی AFIAA را انتخاب کنید. برای سرمایه گذاری های غیرمستقیم ، گروه سرمایه گذاری غیرمستقیم متنوع AFIAA را انتخاب کنید.